在港股市場整體回暖的態勢下，物管板塊上市公司頻頻回購股份，亦使得物管板塊逐漸升温。

6月21日，金科服務(09666)斥資約98.26萬港元回購約11.55萬股股份，這是該公司自5月6日以來連續第33個交易日進行股份回購，年內該公司股份回購金額達到約3536.93萬港元;同日，永升服務(01995)連續第16個交易日進行股份回購，年內股份回購金額達到2006.21萬港元。

展望港股下半年市場預期，多數機構認為，國內經濟温和復甦與美聯儲貨幣政策轉向的大趨勢較為確定，當前港股市場較低的估值水平和政策利好預期有望為港股市場提供支撐。

值此多項地產利好政策出台之際，與房地產行業有着緊密關聯的物管行業也出現了復甦契機。藉着板塊整體尚處於低估值的機會，部分物管個股的長期配置價值已然顯現。

營收穩中向好 降本增效態勢持續

從2023年業績來看，受地產業及行業高收入基數等因素影響，物業板塊整體營收同比增速有所下降。據國金證券統計，60家上市物企營收總額為2855.5億元，同比增加8.1%，較2022年15.7%的增速有所放緩。

與營收穩健增長的趨勢不同，多數物企利潤出現連續兩年下滑，60家上市物企歸母淨利潤總額為149.6億元，同比減少1.7%。受房地產付款賬期不斷延長的拖累，部分物企對應收賬款、應收票據等金融資產持續計提減值，亦有物企出現商譽持續減值的風險。

根據智通財經APP瞭解，2023年，物企間營收規模的差距較為明顯，碧桂園服務(06098)、萬物雲(02602)、綠城服務(02869)三家收入規模排名前列，營收分別為426億元、332億元、174億元，同比分別增長3.0%、10.2%和17.1%。。

歸母淨利潤最高的三家分別為華潤萬象生活(01209)、萬物雲、恆大物業(06666)，歸母淨利潤分別為29億元、20億元、15億元，同比分別增長32.8%、29.4%和8.3%。

成本管控方面，60家上市物企的整體銷管費用率為8.7%，同比下降0.9個百分點，呈現出連年下降的趨勢。其中，央國企物企(關聯房企為央國企的物企)銷管費用率為
6.7%，同比下降0.7個百分點，為所有種類樣本物企中最低的。

銷管費用率最低的三家分別是中海物業(02669)、濱江服務(03316)、招商積餘(001914.SZ)  +0.030 (+0.302%)   ，銷管費用率分別為3.0%、3.4%、4.5%，同比分別下降0.7、0.2個百分點，及增長0.3個百分點。

2023年，豐富的現金流依然是物業板塊的優勢，60家上市物企的淨現金總額為1158.2億元，同比增長11.4%，整體仍處於較為充裕的水平;經營性現金流淨額約294.0億元，同比增長108.2%，出現明顯回升。

具體到近期回購案例，Wind數據顯示，截至6月21日，按照港交所行業分類，合計有9家港股上市物業公司在2024年實施股份回購，公司數量較去年同期的6家增長50%;回購金額合計約2.53億港元，較2023年同期增長近三成。

在9家回購的公司中，有4家年內回購股份金額超過3000萬港元。其中，萬物雲、綠城服務、德信服務集團(02215)、金科服務分別達到7931.95萬港元、6480.55萬港元、3851.01萬港元、3536.93萬港元。

值得一提的是，作為頭部企業的萬物雲近期升級了股份回購計劃，公告稱董事會計劃在公開市場回購H股，擬動用資金上限為58億港元，該上限較此前2023年公告的股份回購金額上限增長超八倍。

營收穩中向好、現金流狀況改善，是諸多上市物企進行股份回購的前提，同時大筆回購也表明了公司管理層對未來發展的信心。

流動性好轉+政策利好，板塊紅利屬性凸顯

智通財經APP瞭解到，除了業績層面的因素外，近期物業板塊掀起回購熱潮，也與市場大環境的改善不無關係。

目前物業行業上市主要集中於港股市場，而受益於美聯儲降息節奏預期修正、企業盈利預期邊際好轉等利好，今年港股行情持續強勁反彈，恆生指數在5月20日創下19706點階段性新高。截至目前，恆生指數和恆生科技指數反彈幅度超過20%，進入技術性牛市區間。

中國銀河證券指出，截至6月14日，當前恆生指數PE估值位於2010年以來27.78%分位數水平，仍處於歷史中低區間;恆生指數PB估值為0.90倍，位於2010年以來7.46%分位數水平，中長期配置價值較高。

而從行業角度來看，隨着房地產業一系列支持政策出台，如“430樓市新政”、“517樓市新政”等，房地產市場信心已得到提振，市場活躍度也有所提升。據報道，在政策激勵之下，多地新房到訪量都出現激增，一線城市和部分熱點城市新房成交量回升，市場出現邊際改善跡象。

儘管近年來估值受到地產板塊基本面持續下行的壓制，但物管股具備的輕資產、穩定現金流、高紅利等優勢並未改變。

據國金證券統計，2023年60家上市物企的分紅總額約86.4億元，同比增長23.6%。分類別來看，背靠央國企的物企分紅額度增長最快，2020-2023年期間分紅總額始終維持50%以上的增速，
2023年分紅總額約36億元，增速達到54.9%。

其中，2023年年分紅總額最高的三家分別是華潤萬象生活、萬物雲、碧桂園服務，分紅總額分別約為16億元、13億元、10億元，同比分別增長55.9%、349.7%和減少21.5%。

近期，“國家隊”出手認購港股通央企紅利ETF、且市場傳聞稱港股通或將減免紅利税，也將進一步推動港股市場自底部回暖。如匯豐晉信滬港深基金、港股通雙核基金經理付倍佳就指出，港股通交易佔比從10年前的不足1%增長到近20%，已成為港股增量資金的重要來源;當前港股紅利類資產估值合理，性價比高，且具備高經營壁壘，未來有望持續估值修復。

展望未來，物管板塊仍然將是兼具高紅利與穩定性優勢的優質板塊，而地產板塊整體好轉，也將對物管行業的經營現金流起到正向作用。

物管行業“由量轉質” 增值服務或成新增長點

如今，物管行業正從注重規模的高增長階段邁入注重質量的新階段。雖然市場仍屬於藍海空間、競爭尚未白熱化，但面對諸多不確定性，眾多上市物企正轉向更加謹慎的經營戰略。

中指研究院的報告顯示，整體來看，由於地產市場承壓，2023年物業企業與其關聯地產公司的交易普遍減少。如遠洋服務(06677)在其2023年年報中指出，“上游房地產市場繼續承壓、併購熱潮退去，第三方拓展成為管理規模增長的重要管道。”

不過，由於併購市場冷淡，且市場競標競爭激烈，諸多物業企業在市場外拓時仍然面臨不小的難題。據中指研究院統計，2023年，百強企業非住宅業態管理面積佔比達34.16%，較2022年降低1.12個百分點，一改往年持續增長的趨勢。

智通財經APP瞭解到，外拓承壓之下，增值服務、非住業務等其他業務也成為了物企發掘新增長點的細分賽道。

如越秀服務(06626)已開發新零售、經紀、美居、社區商業和智能化五大增值服務業務平台，在2023年非商業物業管理及增值服務收入實現了35.5%的同比增速，且收入佔比已達到81.6%;

濱江服務(03316)則積極拓展家居賽道，如3月公司官微公佈稱，由濱江服務全資控股的直營裝飾公司——濱瑞裝飾煥新上線，該公司將提供“全屋整裝”式家裝解決方案，業務包括批量精裝修、生活家配套工程、軟裝陳設等。

整體來看，儘管地產行業的下行壓力仍未完全消退，但政策支持態勢已然明確，未來物企估值修復確定性高，部分優質頭部物企還有着進一步成長空間。同時，信用風險較低的國央企關聯物企將具有更強的穩健抗風險能力，而部分分紅比例較高的物企亦具備相當的投資價值。